日志
房地产基础知识培训
|
房地产基础知识培训 （转来的，大家熟识一下，或许有用）
一、房地产的概念和分类：
一、房地产的概念和分类：
1、房地产：是房产和地产的总称（也称不动产）。
2、房地产在物质上的三种形态：
a、单纯的土地；
b、单纯的房屋；
c、土地和房屋的综合体。
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）。
4、房产：是房屋及其权利的总称。（占有、使用、收益、处分等权利）
5、地产：是土地及其权利的总称。（使用、收益、转让等权利）
6、房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型，房地产大体上可分为：
a、居住用房地产（小区、高品住宅）
b、生产用房地产（厂房、仓库）
c、经营用房地产（门面、商场）
d、行政用房地产（军事、学校等单位用房及城市 ）
e、其他专用房地产等
二、房地产业：
是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。
包括：
a、土地开发；
b、房屋建设；
c、房屋的维修与管理；
d、土地使用权的有偿转让与出让；
e、房屋所有权的买卖、租赁；
f、房地产抵押及房地中介咨询等。
三、房地产开发：
指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
四、土地使用权：
就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）
解说：我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所有制。
农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有。
城市土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。
任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用权的获得方式：
划拔：无偿使用（学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程）。
出让：招标、协议、拍卖。
五、土地使用年限：
指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1、土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年。
注意：a)、使用用途需转换的要补年限差价；
b)、国家指定的遵照执行。
2、土地使用年限到期后如何处理：
a、到期后国家有权无条件收回；
b、项目的存在不影响城镇规划的，只要向政府缴纳土地出让金，可以继续使用。
符合以上条件者，以当时地价购买使用年限，价格由政府规定。
六、房地产开发所必备的五证：
1、国有土地使用证；
2、建设用地规划许可证；
3、建设工程规划许可证；
4、建设工程施工许可证；
5、商品房销售（预售）许可证。
两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
七、三通一平：
是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。
八、七通一平：
是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。
九、期房：
指具备预售条件，但是尚未竣工交付使用的商品房。
价格低，选择空间大，户型齐全、可监督建筑材料、质量。
十、现房：
是指已经过工程质量监督部门验收，并且取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。
即买即入住，价格高，户型过时，且选择空间不大。
十一、楼花：
已经动工建设，但尚未建成的楼宇房屋，处于建筑施工最初阶段。
十二、炒楼花：
买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房2年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）
十三、烂尾楼：
指未能完成施工，中途停止建筑的楼盘。
造成烂尾楼的原因：
a、资金不足；
b、建筑设计施工存在严重的问题；
c、非法设计。
十四、商品房：
指开发商以市场地价取得土地使用权后，进行开发建设，并且通过国家房产管理局批准，在市场上流通的房地产。
物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
十五、经济适用房：
指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。
不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年以后才能转卖。
十六、二手房：办好产权证、进行再次转让的房屋。
其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
十七、诚意金：
指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项。（一般可以获得开发商的折扣承诺）
十八、定金：
指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
十九、订金：
不能担保债权人的作用，能返还。
二十、玄关：
登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
二十一、公寓：
指2层以上，供多户人家居住的建筑。
二十二、纯办公楼：
专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
二十三、综合楼：
居家、办公、商场、集合一体的大楼。
二十四、商住住宅：
SOHO，居家、办公于一体。
二十五、别墅：
指在郊外或风景区建造的供休养、住宿用的花园住宅，TOWR HOUSE（联体别墅）
二十六、shoppingmall:
一站式购物，集购物、休闲、娱乐为一体的这么一个商业区域，起源于美国。
二十七、房屋的结构：
跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封；
复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高；
错 层：房内高度不一至，一米以内分离。
二十八、房屋的建筑结构：
1、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙（四面不能动、梁柱都不能动）。
2、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工、效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。
其次还有：砖木结构、钢筋混泥土，框简结构，钢体结构等。
二十九、房屋的耐用年限：
指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
1、钢筋结构：60-80年
2、砖混结构：40-60年
3、砖木结构：30-50年
4、其 他：15年以下
三十、住宅的开间：住宅房子的横向宽度；
进深：住宅的实际长度；
层高：下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离；
净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即：楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
三十一、住宅的层楼划分的规定：
1、低层住宅为1-3层；
2、多层住宅为4-6层；
3、中高层住宅为7-9层；
4、高层住宅为10-30层；
5、超高层住宅40层以上。
三十二、土地的计量单位：
1平方公里=100万平方米 K㎡
1公顷=1万平方米 H㎡
1公顷=15亩
1亩=667㎡
三十三、房屋面积：
1、建筑面积：包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积。（即销售面积）
2、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
3、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。
4、公用面积：指楼宇为了住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、电工房所占面积的总和。
5、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
6、计租面积：住宅用房按使用面积计算。
非住宅用房按建筑面积计算。
三十四、容积率：
是建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如：在10000㎡的土地上，有4000㎡的建筑面积
容积率=总的建筑面积/总的占地面积=4000㎡/10000㎡=0.4
注意：一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，容积率越低，居家环境越好（别墅一般为0.5）。
三十五、建筑密度：
即建筑覆盖率，指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积比（可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密度程度）。
例如：在10000㎡的土地上，有占地1000㎡的楼房共4栋
建筑密度=（基底面积之和/总的占地面积）×100%=（1000×4㎡）/10000㎡=40%
三十六、绿化率：
指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
即：绿化率=（植被垂直面积/占地面积）×100%
三十七、得房率：
指套内建筑面积与套建筑面积（销售面积）的比率。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
阳台：半封闭式阳台：有天、有地、至少有两面是开的。
全封闭式阳台：有天有地，有左有右，只有一面是开的（前面）。
套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
三十八、房产价格：
1、起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格。一般指户型、格局、朝向不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元。
多层一般100元/㎡/楼层浮动，电梯30-50元/㎡/楼层浮动
注：客户问及价格（尤其是电话询价），如果没有具体指明哪一套房子的价格，售楼人员在回答时一般以起价回答：如“XXX元起”的最低价告之。
2、基价：即“基础价”，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系。
3、均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价。
例：问：请问你们20栋401怎么卖？
答：每平方米1888元。
问：哦，你们广告上不是说每平米1588元吗？
答：对不起，我们广告上说是的每平方1588元起，即起价是1588元/㎡，楼层、朝向不同，价格也是不同的。
